房屋租赁合同法律上无效的常见情形

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房屋租赁合同法律上无效的常见情形

在房价高企的一线城市，租房是大部分打工人面临的常态。高昂的租金导致合租需求旺盛，也因此产生了专门整租下来房屋再对外出租盈利的二房东。

“转租合同是否有效”、“租到群租的房子能不能解除”，经常会遇到此类咨询。本文主要分析几种常见的导致房屋租赁合同无效的情形。

一、租赁标的物不合法—违法建筑

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，没有建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证批准内容，擅自建造的房屋。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，当租赁标的物为违法建筑时，出租人与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。

二、租赁期限不合法—超过20年租赁期限

《民法典》第705条规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。

三、转租合同不合法——大房东不同意转租

按照法律规定，承租人转租房屋要经过出租人的同意，但实践中承租人私自转租十分常见，是不是所有未经出租人同意的转租合同都无效呢？并不必然。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同，可以在知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内向法院申请确认转租合同无效，但在上述期限内未提出异议的，视为出租人同意转租。

在承租人与次承租人的转租合同纠纷中，法院并不会直接认定转租合同无效，主张合同无效的一方仍然要举证证明出租人不同意转租。

虽然转租合同并不必然无效，但是建议承租此类房屋时，要注意审查二房东有无转租资质，避免在合同期内被大房东要求腾房。

四、违反法律法规强制性规定

这里的强制性规定是指效力性强制规定，判断法律条款是否属于效力性强制规定，可从条文的立法目的、调整对象、违法行为是否损害国家和社会公共利益、是否违反公序良俗等方面来综合判断。

另外，在房屋租赁合同纠纷中，许多人搞不清楚合同无效事由和合同解除事由的区别。

例如，不是房屋所有权人签订的租赁合同是否有效？答案是有效的。但如果因为出租人没有房屋所有权导致合同无法履行，那么承租人可以要求解除合同并要求出租人承担履行不能的违约责任。

例如，“群租”的房子租赁合同是否有效？答案是有效的。《上海市居住房屋租赁管理办法》第9条、第10条虽有关于禁止“群租”的规定，但该规定不是法律、行政法规，属于地方政府规章，因此无法以“群租”要求确认合同无效。如果因相关部门整改导致房屋无法居住或居住房屋危及承租人安全或健康，承租人是可以要求解除合同的。

例如，将居住房屋改为经营性用房租赁合同是否有效？答案是有效的。按照《民法典》规定，改变土地用途需要申请审批，但此规定并不属于效力性强制规定，如果因相关部门整改导致房屋无法使用，可以诉请解除租赁合同。
房屋租赁合同作为常见合同类型，发生纠纷时首先要看双方合同约定，其次看相关法律法规规定。合同无效事由是法定的，但合同解除事由却可以由双方约定，一份条款完备的合同往往是纠纷发生时维护自身权益的利器。

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