房屋买卖没有完成后，中介费还需要继续支付吗

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房屋买卖没有完成后，中介费还需要继续支付吗

房屋买卖没有完成后，中介费还需要继续支付吗，一个从事房产中介工作的朋友向我咨询了一个有关中介费的问题。

他所在的中介公司就上海市嘉定区XX二手房促成了卖家S先生和买家H女士之间的交易，三方签订了《房屋买卖居间合同》，其中有关中介费的约定是由买家H女士在办理房屋过户当日按照房屋总价的2%支付。同时，该居间合同还约定了如果买卖任何一方违约导致买卖合同解除的，则由违约一方按照前述计算方式支付中介费。

签订居间协议后，买家支付了20万元定金。次日，买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》，在该合同补充条款（一）中再次就中介费支付问题进行了与上文一致的约定。之后买家H女士按照买卖合同约定向卖家支付了135万元首付款（含定金20万元），约定余款通过银行贷款支付。同时，还特别约定卖家收到首付款后，应当在2019年9月1日之前涤除设定在该房屋上的抵押，并配合买家过户。然而，让买家和中介公司都没有想到的是，卖家竟然将首付款挪作他用，并未清偿银行贷款，导致约定的过户时间到来时，房子上的抵押并未涤除，无法过户。

无奈之下，买家H女士起诉要求与卖家S先生解除买卖合同，退还首付款并支付违约金，法院经审理后支持了买家的诉讼请求。至此，买卖双方之间的纠纷告一段落。但，中介公司忙碌了一番之后，却不禁要问：上下家之间解除了房屋买卖合同，那他们中介公司的佣金还能要吗？该由谁付呢？

接下来，我们从三个层面依次回答这个问题。

第一，买卖合同解除后，中介费还能要吗？答案是，能要！我们来看一下法律规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。套用到本文案例中，买家和卖家已经签订了《上海市房地产买卖合同》，就意味着中介公司已经促成了合同成立，所以是有权要求支付中介费的。

第二，中介费应该由谁支付？就我们讨论的这个案例来讲，应该由卖家支付。原因是，居间合同和正式的买卖合同都约定任何一方违约，违约一方支付中介费。卖家S先生收到买家H女士支付的首付款后，原本应当用这个首付款付清银行贷款，涤除抵押，以便过户的，但是卖家却将该笔钱挪作他用，导致抵押未涤除，过户不能，所以是卖家违约。既然卖家违约，那么中介费就应当由卖家支付。

第三，中介费应该付多少？是全额支付，还是应该有所减少？我们说，就本文案例来讲，应当全额支付。因为，中介公司在整个交易过程中，已经尽到了如实告知、审慎协助的义务。在买卖过程中，中介公司反复强调卖家应当涤除抵押以及违约后果，但是卖家一意孤行，并不是中介公司所能左右的。因此，中介公司对于买卖合同的解除并无过错，所以其有权主张全额中介费。而跳出本文案例，是否全额支付就不一定了。司法实践中，存在诸多类似案例会考量中介公司的工作量，是否存在过错以及过错大小等因素。

最后，特别提示一点。工作中，我们也碰到一些客户站在卖家或者买家角度咨询中介费是否需要支付的问题。他们提出中介合同中约定过户的时候才需要支付中介费，买卖合同解除后，不用过户了，那岂不是就不用支付中介费了吗？这样的理解是不对的，因为合同解除的情况下，过户是永远不可能实现的，这个时间条件永远不会成就，所以不能再把这个条件当做一个真正的触发条件来适用，因此付款义务方应当立即支付中介费。

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