约定合同违约金额能调整吗
基本案情：
原告：于某
被告：A房地产开发有限责任公司
2003年10月，于某与A房地产开发有限责任公司（以下简称A房地产公司）签订了商品房买卖合同，以44.9万元的价格购买了A房地产公司开发的两套商品房。合同中约定：A房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，并保证在房屋竣工之日起180天内办理产权证；如因A房地产公司的责任，于某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，于某不退房，A房地产公司按已付房价款的1%向于某支付违约金。合同签订后，于某已陆续付清全部房款。2005年7月25日，A房地产公司取得《建筑工程竣工验收备案证》。2005年11月14日，A房地产公司交付房屋。之后，A房地产公司一直未通知于某办理产权变更登记手续，以致房屋交付近一年，于某仍未取得所购房屋的房屋所有权证。
基于此，于某诉诸法院，请求判决A房地产公司违约，并提出合同中约定的违约金过低，体现不出违约金的惩罚性质，请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准增加违约金；另要求A房地产公司协助其办理房产过户。A房地产公司辩称：双方签订的合同中对违约金的计算已有约定，按照中国人民银行规定的标准增加违约金无事实和法律依据。
法院查明：
法院审理认为，A房地产公司未按时办理产权证，应当承担违约责任。但对于逾期办理房产证的违约金是否应调整的问题，根据《合同法》第114条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，本案双方在合同中明确约定逾期办理房产证的违约贵任为按已付房价款的1%支付违约金，该约定为双方当事人真实意思表示，于某既不举证证明A房地产公司未办理房产证给其造成损失的具体数额，亦不举证证明约定的违约金数额低于造成的损失，故其请求调整逾期办理房产证的违约金没有事实根据和法律依据。
据此：法院作出如下判决：（1）海南A房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内协助于某办理房产过户；（2）海南A房地产开发有限公司于本判决生效之H起十日内按土某已支付的购房款449148元的1%支付违约金给于某，如果未按指定期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第232条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
律师点评：
专业房地产律师靳双权认为本案争议的焦点在于：法院能否对合同中约定的违约金作出调整以及如何来判定约定的违约金是否过高或者过低?现根据《合同法》等相关法律法规进行分析。
1.违约金的种类
速约金，是指当事人通过协商预先确定的，或法律直接规定的，在违约后生效的独立于履行行为的货币给付。依据其产生根据的不同，可以分为法定违约金与约定违约金；依据其性质的不同，可以分为赔偿性违约金与惩罚性违约金；依据违约金针对的违约类型，还可以分为不履行合同违约金、迟延履行违约金和瑕疵履行违约金。
在违约金的分类中，最值得关注的是赔偿性违约金与惩罚性违约金。赔偿性违约金，又称赔偿额预定性违约金，指一方当事人违反合同给对方造成损失的，应向对方支付违约金，作为损失赔偿金：赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，造成损失的，则支付；没有造成损失的，不支付。此种违约金在功能上主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。而惩罚件违约金与实际损失无必然联系，其实质是对债务人的过错违约行为予以惩罚，以确保合同债务得以屋行，合同债权得以顺利实现。被违约方除请求支付违约金以外，更得请求强制实际履行或损害赔偿。
至于本案中的违约金，显然是约定的迟延履行违约金，而根据《合同法》第114条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，诚国房地产公司支付违约金后，仍需履行其协助办理过户手续的义务，此处的违约金体现的是惩罚性，是对A公司迟延履行这一过错的惩罚
2.约定违约金的调整
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，违约金如果约定的过高或过低，可以进行调整。
3.违约金数额过高或过低的调整标准
在实务中，通常优先适用约定违约金条款，只有在约定的违约金低于或者过分高于实际损失的情形下，才可以增加或适当减少。违约金数额高低的比较标准及调整标准，均为违约造成的损失，包括直接损失与间接损失。违约金具有补偿性和惩罚性的特点，违约金过高、过低既不能达到补偿救济和惩罚的效果，也有违公平原则。我国《合同法司法解释》（二）第28条、29条就分别针对增加违约金和减少违约金的情形，做了详细地规定。若合同当事人向法院请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。若合同当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。值得注意的是，若当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”的情形。但鉴于违约金具有预见性和一定的惩罚性，它并不一定要等于实际损失。违约金过高，才可能适当减少，而非只要违约金高于损失，就可以予以减少。
本案中，于某认为双方约定的违约金标准过低，要求按照《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第18条的规定予以调整，其漠视了适用该条款的前提是“合同没有约定违约金”。根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第16条的规定，以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，于某既不举证证明A房地产公司未办理房产证给其造成损失的具体数额，亦不举证证明约定的违约金数额低于造成的损失，故其请求调整逾期办理房产证的违约金没有事实根据和法律依据，无法得到支持。
